拒绝为腐败买单---土地增值税可以挤出房地产泡沫

  如果单纯地把征收土地增值税作为政府增加财政收入的一种手段,那么必然会导致房地产开发成本增加,推动房价上涨。但如果把土地增值税作为对土地开发商追求高额利润的付出或惩罚,那么对促成房价的理性回归是有益无损的。
  现行的征收方法,无法遏制企业追求暴利的欲望,反成了推动房价上涨的动因。
  土地增值税是采用四级超率累进税率,通俗地理解,开发商要获取更多的利润就需要付出更高比率的税赋。对于普通住宅开发企业而言还有优惠措施,当增值额占扣除项目金额的比率低于20%时,是可以免除土地增值税的。
  扣除项目金额中包括土地出让金及相关税费、房增开发成本、房地产开发费用以及前两项总和20%的额外可扣除项目等等。从扣除项目金额的组成上看,涵盖了房地产开发的所有正常的直接费用、间接费用,还包括了20%的合理利润。
  如果一个项目费用支出总额为10亿,加上土地出让金及税费和房增开发成本二项总额20%额外可扣除项目,那么可扣除费用总额为11.7亿。当这个普通住宅开发项目的销售收入满足:(房地产销售收入-扣除项目金额)/ 扣除项目金额<20%时,可以免除土地增值税的。也就是当房地产销售收入小于14亿时是无需交土地增值税。那么企业利润:(14-10)/10=40%。企业利润在40%以下,土地增值税是可以免除的。40%的利润与国际5%-8%的同业平均利润相比,绝对是高水平了。反过来说如果一个企业产生土地增值税,那么他的实际利润会在40%以上。企业利润越多那么他所承担的土地增值税率越高。按理说,土地增值税的征收可以遏制企业追求暴利的欲望。但目前事先预征,事后结算的征收方法,给开发企业带来极大的操作空间及逃避税赋的各种遐想,给政府部门追求税额创造了条件。其结果是在开发企业和政府的共同促进下房价步步高升。   “我赚得并不多,我的实际成本很高”这是房地产开发企业的口头禅,他们为高额的土地增值税买单真是心不甘,情不愿。   开发商并不认同扣除项目中的成本及合理利润,也不承认高房价所带来的高利润。他们认为实际成本是一笔糊涂账,要计入成本的项目多的不计其数,而实际获得的利润远没有外界传闻多。这种认知上的差异可能源于企业运营所处的社会大环境以及企业自身素质等诸多因素。认知差异所反映的巨额数据差距隐藏着玄机,这些非正常成本映射出严重的行贿受贿渎职贪污等违法犯罪行为及险恶的企业运行环境。当前足球界正在掀起轰轰烈烈的反黑哨反赌球等操纵球市的违法犯罪行为。但从涉及的金额,手段,危害程度来分析,楼市存在的问题可要远远大于球市。让开发商承认获取暴利,并为获得的暴利付出高额的土地增值税,那是很难办得到的。那么这些钱都用到哪里去了呢?我们不妨从房地产开发的各个环节着手,简单分析一下,看一看可能存在的黑洞。   房地产企业需要打点,烧香的地方确实不少。古有关羽凭借着一身武艺、一把青龙偃月刀过五关斩六将。现在的房地产企业没有三头六臂,用金钱打通各路关卡的本领是万万不行的。   获得土地使用权是房地产开发的第一步。但为了走好这一步,事先需要做充分的准备工作。有时候做好竞争对手的工作,可以使自己获得有利的位置。比如我们常常听到的串标就是竞买人相互勾结。自然事成后,竞得人需要付出一笔费用的。这笔费用当然不能算作扣除项目金额;与土地出让方及相关部门只保持业务往来关系是远远不够的,私底下的密切交往是不可或缺的。只有这样才能清晰地把握该地块未来可炒作的空间,竞争对手的情况,楼市操控细节等等,为自己立于不败打下最坚实的基础。这需要的费用自然不菲,该笔费用也是无法作为扣除项目金额的。   土地竞得成功这只是迈出的第一步。土地出让金未按约定缴清,未能按约定开工,土地囤积等等违法违规行为都会有权利部门来管理。疏通关系,各方打理自然不可缺少。如果通过公关影响政府政策或影响执法尺度那费用会大大增加。这些费用也是无法计算在扣除项目费用中的。   房地产开发需要开发商和不少部门打交道。规划部门,土地管理部门,建设管理部门,税务部门等等都与房地产开发有着密切的关系。如果需要变更容积率,层高等规划没有周密运作及团队的分工合作是万万不行的。这也需要费用。对于游走于法律法规的边缘或者说经常需要做些非常规动作(违法违规)的开发商而言,需要花费的通关费用笔数多,金额非常大。这些费用当然也不在扣除项目金额中的。   在扣除项目金额中虽然包括销售费用,管理费用,财务费用等房地产开发费用,但实际在运作过程中,这些项目名下的费用往往会严重超支。房地产销售除了需要豪华的售楼处,参加高规格的房博会外还需要通过不同媒体发布广告,邀请专业人员发布软广告,还需要发起大大小小意在创造一房难求氛围的各式活动等等。 现在流行空手道,小资金玩转大项目等等高难度运作,自然融资成本不低,这些非常规的借贷利息当然也是无法作为正常的财务费用的。   在管理费用上同样面临超支。企业除了在本业上投入力量外,在某些公关,销售造势等法律不许可的方面要倾注更大的力量,企业为了生存或谋求占有更为有利的竞争地位或获取更高额的利润等等所采取的非常规活动所花费的超正常预算的管理费用。在本业及法律允许范围外的时间,人力,物力等投入的销售、管理及财务费用金额越来越大,比例也越来越高。   非正常成本支出项目逐年增加,金额急剧上升,在土地增值额中的比重也在逐年上升。它的存在是企业不愿为土地增值税买单的根本原因。   开发商的销售收入,自己核算的成本及扣除项目金额三者相去甚远。销售收入中包含销售房产,车库等的直接收入。 自己核算的成本是开发商自认为归于该开发项目的所有费用,除了土地出让金及相关税费支出,房增开发成本,房地产开发费用外还包括额外融资利息,土地囤积罚金,更改规划方案费用,公关费用等等。可扣除项目金额除了包括土地出让金及相关税费支出,房增开发成本,房地产开发费用外还包括土地出让金及相关税费支出和房增开发成本这两项占比最高费用支出总额20%的合理利润。   企业认可的利润=销售收入-企业核算的成本   非正常成本支出=企业核算的成本-可扣除项目金额+(土地出让金及相关税费支出+房增开发成本)*20%   可扣除项目金额=合理成本+合理利润   土地增值额=销售收入-扣除项目金额   当(销售收入-扣除项目金额)/扣除项目金额<20%时: 普通住宅开发企业享受免除土地增值税待遇   企业认可的超额利润=企业认可的利润-(土地出让金及相关税费支出+房增开发成本)*20%   通过以上公式的代换也可以得到:   土地增值额=非正常成本支出+企业认可的利润-(土地出让金及相关税费支出+房增开发成本)*20%   土地增值额=非正常成本支出+企业认可的超额利润   我们往往把土地增值额作为了企业获取的超额利润。但由于构成土地增值额的另一要素:非正常成本支出数额大,比重高,从而产生公众和企业对超额利润理解上的重大偏差。   政策对普通住宅开发给予了支持。如果能够正确地解读、引导及实施,让该政策成功落地,应该会极大鼓励普通住宅的开发。但由于执行偏差并未达到预期目的。   现行的先预征,后结算的土地增值税征收方法,促使非正常成本和企业超额利润焦灼上升,导致房价暴涨。   当前土地增值税征收普遍采用事先预征,事后结算的方式。这种征收方式从表面上看,确保了土地增值税的及时收缴,其实质却是丢弃了对土地增值税的收缴管理职责。1)不容易核实真实成本,往往可扣除项目金额变高,为做假帐提供便利;2)拖延土地增值税结算时间,帐期变长,管理成本增加;3)使遏制暴利的累进制税率实质发生改变,成为推动房价上涨的因素之一。遏制暴利的超率累进制税率这良好的愿望必须结合不择不扣的实施才能达到预期目的。4)政策的不落地,使企业对逃避税赋产生幻想。5)在旷日持久的拖延战中,非正常成本日益增加,最终要么企业倒闭清算,要么逃避税赋成功,要么公众为高成本买单接受高房价。   非正常成本支出和企业超额利润相互胶着,二者相互依存。   当非正常成本支出成为企业追求超额利润的手段时,非正常成本支出和企业超额利润都会急剧上涨,相互推动,它们就像两根平行线,永远不会相交。   非正常成本是追求超额利润的代价,当超额利润除以非正常成本的值大于1时,企业会非常愿意在非正常成本上的投入,同样企业也会对超额利润的增值寄予高度的期待。   非正常成本占比越高,企业对获取超额利润所产生的社会负罪感越低。   让企业为非正常成本也交土地增值税,他们普遍会喊冤,抵触情绪非常高。他们首先会想到如何提高可扣除项目金额,减少税额。   非正常成本其实质是权钱交易的成本,损害公共利益的成本。企业对外宣称这是一笔糊涂涨,但内部往往账目清晰,每一笔都会有详细记录。这笔账会时刻左右着政策的制定及实施的分寸。   政府从权利型部门向职能型部门转变;从查、卡、要、放被动式工作方式向主动服务型转变是消除非正常成本的唯一出路。非正常成本减少了,楼市的操控就会减少,政府的政策及实施受影响程度也会随之减弱。   降低非正常成本是降低企业预期利润的主要手段。非正常成本是滋生腐败堕落的土壤,非正常成本支出越高,腐败堕落毒瘤就长得越大。非正常成本严重扭曲了社会经济运行次序,极大提高了运行成本。减少乃至最终消除非正常成本首先是改变政府部门的工作方式。权利型部门改变为职能型部门。通俗地说权利可以理解为封建王朝时的尚方宝剑,拥有尚方宝剑就拥有了生杀大权,是执行还是不执行?如果执行,执行的尺度怎样把握?这些就是权利之所在。职能可以理解为严格遵循法律法规,不折不扣地执行法律法规。政府部门只有完成从权利型向职能型部门的转型,社会次序才会根本得到改善。改变以往执法及司法解释上的混乱。避免执法的随意性,根本上树立法律法规的尊严。通过有效的程序及流程,确保执法的公正性。只有政府部门权利小了,工作透明了,才能根本杜绝非正常成本的支出。另外,政府部门需要从以往坐等式被动工作转型成为企业着想的主动式服务,具体的说就是提供及时有效的辅导,支持。房地产开发企业会和不同部门发生关系,例如:规划部门,土地管理部门,建设管理部门,税务部门等等。提高与政府部门的协同工作的效率,减少企业所花费的人力及时间成本是考核政府部门业绩的有效方法。   改变以往先预征,后结算的征收方式。把决算日事先确定下来。对决算日止还未销售的房源按不产生土地增值税的最高利润来限定最高售价。   土地增值税的先预征,后决算的征收方式,根本上放弃了对土地增值税收缴管理的职能。建立合理的土地增值税征收办法刻不容缓。可以考虑把决算日和土地开工日建立一定关系。比如说把决算日定在土地开工日之后的2年半。对2年半后未完工或未能全部销售的房产,采用不产生土地增值税的最高利润来限定最高售价。例如:普通住宅开发按增值额为扣除项目费用20%来定销售价进行决算。限定了销售价格,不允许房产开发企业超过该限定价销售房产。促使房地产开发公司提高开发效率,加快销售速度,避免囤积房源。   具体操作举例如下:(扣除项目费用(可比扣除项目费用)-已销售收入)/未销售面积=未销售房源的平均限价;   对于普通住宅:(扣除项目费用(可比扣除项目费用)-已销售收入)*1。2/未销售面积=未销售房源的平均限价。   对企业业务细节进行实时分析评估   对开发商资金流转、材料采购、人员投入等等实施实时监管,确保扣除项目金额中的每一笔费用的真实性,合理性。可以要求开发商每月报送项目明细账,这样可以有效监管融资资金使用情况,借贷资金占比,材料及人工投入量,建设进度,销售情况,销售收入使用情况等等。对企业借贷资金偿还能力,材料人工投入及实际完工量,各材料投入比例,各工种投入比例等等进行实时动态评估。这些数据不但有助于土地增值税的征收,而且可以帮助银行,信托公司等债权人真实了解债务人实际情况。为企业再融资提供便利。   确保政策的有效性,确保有效的政策成功落地。避免政策及政策的实施受到操控。受操纵的调控政策的结果一般都表现为政府提高了土地出让金及税赋的收入,开发企业提高的暴利水平,导致房价进一步上涨。

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